Immobilie mieten oder kaufen?

Viele stellen sich die Frage, ob es langfristig nicht günstiger sei, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, anstatt einfach nur zur Miete zu wohnen.

Am Ende stehst du als Mieter mit leeren Händen da, während der Eigenheimbesitzer ein Haus besitzt und mietfrei wohnt.

Doch ist es wirklich so einfach? Vergleichen wir doch mal beide Szenarien miteinander!

Die Ausgangslage

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Um beide Szenarien sinnvoll miteinander vergleichen zu können, brauchen beide Familien das gleiche Startkapital. Wieviel Geld liegt also auf dem Konto?

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Familie Kaufus kauft die Immobilie zu dem angegebenen Preis. Der Kaufpreis entspricht also dem Wert der Immobilie. Wichtig: Kaufnebenkosten werden hier nicht berücksichtigt!

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Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie fallen diverse weitere Kosten für die Familie Kaufus an. All diese Kosten werden als Kaufnebenkosten zusammengefasst und betragen häufig zwischen 10 % und 15 % des Immobilienwertes.

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Wie soll sich der (nominelle) Zeitwert der Immobilie pro Jahr verändern? Der voreingestellte Wert entspricht in etwa der durchschnittlichen Preisentwicklung deutscher Immobilien in den letzten 50 Jahren (2,6 % pro Jahr) abzüglich eines Altersabschlages von 1 %. Der Altersabschlag ist notwendig, weil die konkrete Immobilie der Familie Kaufus, trotz Instandhaltungsmaßnahmen, zwangsläufig in die Jahre kommen wird und aller Wahrscheinlichkeit nach der Entwicklung des allgemeinen Immobilienmarktes hinterherlaufen wird.

Auch negative Werte sind möglich, sofern du von einer nominellen Wertminderung der Immobilie ausgehst.

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Mit den Instandhaltungskosten sind hier alle nicht-umlagefähigen Gebäude- und Grundstückskosten gemeint. Also Kosten, die nur die Familie Kaufus trägt, nicht aber Familie Mietus. Üblicherweise sind das Reparatur- und Instandsetzungskosten. Der Wert bezieht sich dabei immer auf den jeweils aktuellen Zeitwert der Immobilie.

Es gibt diverse Faustformeln zu dem Thema, wenngleich alles nur eine grobe Abschätzung ist. Der voreingestellte Wert von 1 % trifft aus sich des Autors einen guten Durchschnittswert.

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Der Wert sagt aus, wieviel Prozent der Darlehenssumme Familie Kaufus im ersten Jahr zurückzahlen soll. Aus diesem Wert wird die monatliche Rate bestimmt, welche Familie Kaufus jeden Monat an die Bank überweisen muss. Üblich sind Werte zwischen 1 % und 3 %.

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Der Wert sagt aus, was welche Kosten aufgrund der Kreditraufnahme pro Jahr in Bezug auf die noch offene Darlehenssumme entstehen. Üblich sind Werte zwischen 2 % und 6 %. Der Einfachheit halber handelt es sich um eine konstante Rate, also um eine Zinsbindung über den gesamten Zeitraum.

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Die Bruttomietrendite wird benötigt, um eine äquivalente Jahres-Kaltmiete für das Vergleichsszenario der Familie Mietus zu ermitteln. Ein üblicher Wert entspricht 5 % des Zeitwertes der Immobilie.

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Sowohl Familie Kaufus als auch Familie Mietus investieren das Geld, was sie am Monatsende mehr zur Verfügung haben als die jeweils andere Familie, in einen Indexfonds. Welche jährliche Wertsteigerung soll hier angenommen werden? Der voreingestellte Wert entspricht in etwa der durchschnittlichen Jahresrendite des MSCI World Index über die letzten 50 Jahre. Wir gehen von einen thesaurierenden ETF aus, sodass Dividenden automatisch reinvestiert werden und ggf. anfallende Steuern so gering sind, dass sie an dieser Stelle ignoriert werden.

Sowohl Familie Kaufus als auch Familie Mietus verfügen beide über ein Guthaben von jeweils 50.000 €.

Familie Kaufus kauft nun eine Immobilie im Wert von 400.000 €. Zusätzlich müssen sie noch Kaufnebenkosten in Höhe von 48.000 € bezahlen. Abzüglich des Eigenkapitals müssen sie daher ein Darlehen in Höhe von 398.000 € aufnehmen. Ihre Bank gewährt ihnen das Darlehen mit einem effektiven Zinssatz von 4,00 % und einer anfänglichen Tilgungsrate von 1,50 %.

Familie Mietus hingegen hat einen Mietvertrag für eine identische Immobilie abgeschlossen. Ihre Jahreskaltmiete beträgt 5,00 % des Immobilienwertes. Ihr Startkapital investieren sie in einen Aktien-ETF mit einer Wertsteigerung von 9,00 % pro Jahr.

Bei gleichem Einkommen und unterschiedlich hohen monatlichen Fixkosten hat entweder Familie Kaufus mehr Geld am Ende des Monats übrig (häufig ist das erst der Fall, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde), oder aber Familie Mietus. Diesen Überschuss investiert die jeweilige Familie dann ebenfalls in den erwähnten Aktien-ETF.

Zwischenstand nach einem Monat

Im ersten Monat kamen beide Familien ihren Verpflichtungen nach.

Familie Kaufus hat 1.824 € an ihre Bank überwiesen. Darin enthalten ist eine Tilgung von 497 € (27 %) und eine Zinszahlung von 1.327 € (73 %). Weiterhin mussten sie über den Monat Ihre Immobilie mit 333 € instand halten.

Familie Mietus hingegen hat ihrem Vermieter eine Kaltmiete von 1.667 € gezahlt.

Familie Mietus hatte diesen Monat also 491 € mehr übrig als Familie Kaufus. Diesen Überschuss investieren sie in ihren Aktien-ETF.

Zwischenstand nach einem Jahr

Der Wert der Immobilie hat sich inzwischen auf 406.447 € gesteigert (+1,61 %). Das hat zur Folge, dass Familie Kaufus monatlich nun 338 € aufbringen muss, um die Immobilie instand zu halten. Familie Mietus hingegen muss nun monatlich 1.691 € an Kaltmiete bezahlen.

Das Vermögen der Familie Kaufus beträgt (abzüglich des noch offenen Darlehensbetrages von 391.921 €) jetzt 13.985 €. Bisher konnten sie noch nichts in ihren Aktien-ETF investieren.

Familie Mietus hingegen konnte mit ihren Aktien inzwischen ein Vermögen von 60.752 € aufbauen.

Vermögensentwicklung über die Jahre

Nach 32,6 Jahren hat Familie Kaufus das Darlehen vollständig zurückgezahlt. Von nun an müssen sie nur noch die Instandhaltungskosten der Immobilie tragen und können mehr Geld in ihren Aktien-ETF investieren.

Ergebnis nach 50 Jahren

Beide Familien sind mit 50.000 € gestartet. Um beide Szenanieren am Ende des Betrachtungszeitraumes wieder sinnvoll miteinander vergleichen zu können, verkaufen beide Familien ihr Hab und Gut und machen einen Kassensturz:

Familie Kaufus:

Familie Mietus:

Familie Mietus konnte im gleichen Zeitraum bei gleichen Startbedingungen also 2,6-mal so viel Vermögen aufbauen wie Familie Kaufus.

Während des gesamten Zeitraumes fielen für Familie Kaufus folgende Kosten an:

Für Familie Mietus hingegen fielen folgende Kosten an:

Ist Mieten also besser?

Am Ende handelt es sich um eine vereinfachte Rechnung mit konstanten Parametern. In der Realität gibt es diese Konstanz nicht, dafür aber viele Unsicherheiten:

Weiterhin kommt es auch auf die persönliche Einstellung an:

Weiterhin sollte bedacht werden, dass persönliche oder berufliche Schicksalsschläge passieren können:

Auch wenn sich ein Eigenheim jederzeit verkaufen lässt, so ist der Mieter hier grundsätzlich besser aufgestellt. Er ist nicht abhängig vom aktuellen Immobilienmarkt, braucht keine Vorfälligkeitsentschädigungen zu bezahlen und braucht sich auch nicht um einen Käufer und das ganze Drum-Herum zu kümmern. Im Gegenteil: Der Mieter kann relativ unkompliziert die eigene Wohnung an seine Lebenssituation anpassen. Auch muss er bei einem finanziellen Engpass nicht gleich alles verkaufen, sondern kann in der Regel schnell und nach Bedarf seine Aktien anteilig veräußern.

Weiterhin investieren Eigenheimbesitzer in der Regel deutlich mehr in den Bereich Wohnen durch Individualisierung und Anpassungen nach persönlichen Bedürfnissen. Diese Anpassungen werden bei einem Verkauf jedoch kaum den Bedürfnissen des Käufers entsprechen. Folglich wird der Verkäufer auch nicht den für ihn angemessenen Gegenwert dafür bekommen.

Doch was, wenn es gar nicht zum Verkauf der Immobilie kommt, weil "alles nach Plan läuft" und man bis an sein Lebensende dort glücklich lebt? Was interessiert einen dann noch der Wert der Immobilie? An dieser Stelle endet der rationale Vergleich.

Ob sich ein Eigenheim lohnt, bleibt also eine persönliche Entscheidung.